投资大房量已是过去式 

 疫情将过，行业红海时代才开始 

随着春节后消费活力逐步提升，各大OTA平台纷纷公布，酒店搜索量数据的大涨。人们出游热情的不断高涨，商家抢先布局相关旅游产品，彰显出酒店预订回暖迅猛。除了游客和商家在市场放开情况的转变，那么对于酒店投资人，在这个挑战与机遇齐聚，酒店愈发内卷的时候，又是怎么样看待的酒店投资？

为此，锐帕学院（以下称锐帕）特邀东呈品牌投资人陈先生（以下称陈先生）进行一系列采访，结合其过往的酒店从业经历和投资经验，谈谈自己对目前酒店运营状况的看法，包括对酒店品牌选址投资选择，以及如何成为一名酒店投资人。

 与陈先生在访谈中，他提出了以下观点 

1、连锁酒店客房数量“宁缺毋滥”，庞大的酒店客房数量，反而束缚酒店，影响酒店的产品、成本和运营等各个方面；

2、酒店新时代当中，不乏投资人，更看重的是运营，除了单纯客房售卖，而是需要有创新性思维去跨界联盟；

3、酒店除了选址，新物业在前期工程改造和后期成本维护，明显对比老旧物业改造都是占优的；

4、投资无论中高端还是经济型的酒店品牌，目的就是高投资回报率，酒店产品契合市场，符合商圈属性和消费者需求，会让投资的利润倍增；

5、一个成功投资酒店项目，除了前期筹建耗费精力，在后续运营中也是需要多个部门相互协同和相互支持；

6、一个酒店里会有多个投资人，往往是相互成就的，一个人可以走得很快，但是一群人会走得更远。

 从远期的角度去预估，低价入市进行抄底投资 

锐帕：您之前从事的是什么样的一个产业呢？开始是什么时候接触到酒店，是什么的时机会选择去投酒店的？

陈先生：2014年接触酒店，第一份在IT公司做大客户经理，还做了4S店的客服总监，接触酒店行业的话，应该是进入了其他酒店做店长开始，接下来都是在酒店行业工作，再到现在主要做酒店投资，其中原因很简单：

第一，酒店现在有现金流，现在因为各行各业这块现金流是很重要的一件事；

第二，选择在低价的时候入市，就是从远期来看，包括国家的新闻发布相关的内容，包括一些政府相关的活动和信号，我们预估2023年国家将会实行全面开放。按现在国家这个政策来看的话，已经提前放开。就是现在的很多的酒店物业就比较适合去抄底。因为租金比较低，部分单体酒店的合同到期，面临涨租问题，都会需要重新招新引资，如果有合适的物业，是可以去抄底去做酒店投资的。

第三，选择连锁酒店会比经营单体酒店，更为稳妥，也是趋势所向，现在投的这家店，因为在同一个城市有两家同品牌的门店，我们投资的时候是可以作为参考的，在今年6月和7月份每月营收可以做到100多万，恰恰这个时候我们物色到了现在投资的这个物业，测算这家门店在旺季的时候投资回报率当月可以达到百分之三四十的，但是在投之前我们也探讨了一个问题，就是说酒店的未来的走势是怎么样的。

在疫情中受到巨大冲击的单体酒店，预计将来会倒闭2成，除了走向连锁集团或者拥抱OTA平台，别无他路了，特别是客房数量臃肿的酒店，很难和那些“小而美”的酒店去竞争，毕竟线上预订的客源占比越来越大。

（线上下单占比的趋势只会持续提升）

 在经验中选择最可靠，最省成本的投资 

锐帕：在同一个城市已经有两家同品牌的门店了，为什么会选择投资第三店呢？

陈先生：因为有前面两家酒店的经验可以参考，在结合实际商圈情况后，我们最终决定做这个比较成熟的品牌。

第一、经验借鉴，门店的设施配置、人员的搭建、OTA渠道设置、产品设置和物资采购等都是比较成熟的，可以节省工期和成本；

第二、产品设计更完善，工程和工艺这一块，经过了两家店之后，所以工艺和设计上肯定会比前面的两家店考虑得更周全、更完善，寿命会更长，成本会更低；

第三、酒店集团优惠政策，加盟了两家同品牌酒店后，酒店集团给予相关的优惠政策，会给相关的费用减免和前期活动铺垫。

第四、酒店会员的流通，在同个城市一家店做会员会很累，但如果三家店铺开的话，他的会员和忠诚客户，还是会有流通，其次对于来目的地出差或旅游的客户，有一定的吸引能力。所以我们考虑选择了该品牌酒店。

 集团网格化精细化运营扶持 

锐帕：您清楚东呈营销中心对门店的支持有哪些嘛，具体有什么？

陈先生：总部网格化部门的支持还是挺多的，首先帮我们梳理了OTA的标准，包括帮我们做了前期的模型搭建，渠道的监控、房态和收益时间节点的去操控，也将我的门店作为头部门店进行运营，帮门店省了不少的心。 

随着入境政策的放开，有会展中心属性和景区资源的门店，包括那些高价议价能力比较强的和个性化的门店，可以逐步的打开国外的预定网站，有猫头鹰，booking，expdia等渠道。因为很简单，你把所有的水管子都打开了，不管他流的水量多还是少，他总是会有人。

 每一次复盘与总结，都是为下一次精准投资做铺垫 

锐帕：从投资到筹建的复盘，你觉得哪些方面如果再来一次可以做得更好？

陈先生：在筹建的过程中是有4个问题的。

第一个问题，和物业合同签署过早，由于股东未实际确认车位场地和车位数，到签署后确认车位数过程中发现车位归属权有问题，既不属于投资方也不属于物业，导致投资项目出现缺陷。

第二个问题，物业考察出现误判，在前期筹建的过程中，因为着急做规划，拿了三个的临街铺子做酒店的大堂，当时拿下的时候认为这三个铺子是连在一起，这样就可以做出气派的大堂，但是实际情况其中一个铺面是单独分开的，且周边的配套和商圈还未成熟，可能会导致该铺面不好出租，其次它的物业跟我们酒店也不是同一个，这也导致酒店项目出现瑕疵。

第三个问题，资金到账不及时，酒店筹备的过程当中，跟股东投资与沟通资金入账等细节问题，导致中间耽搁了一个多月的时间，另外有部分的股东资金到账比较晚，项目搁置了1个多月，浪费了两个月的免租的时间和十几万的损失。

 看似别人是帮你运营赚了很多钱 

 但是你少交了很多学费 

锐帕：请问您对投资行业有什么样的展望呢？对我们酒店行业的新投资人有什么样想说的话吗？

陈先生：首先，遇到一个合适的物业和合适的租金的情况下，我们可以考虑去投资做酒店。不管现在有没有疫情，大房量的酒店时代已经过去了，我认为可能就在100间客房左右，这样灵活性好一些。

酒店投资有风险，入行需谨慎，另外做酒店要找专业的团队，找专业的人干，做专业的事。因为有一些业主，他手里是有一定的钱，有一定的资金实力，但他不太了解这个酒店行业，所以说他在投资的过程当中，我能建议的意见，如果你没接触过酒店或第一次投资酒店，一定要找一个专业的酒店投资公司去做。

因为这样的话，你看似别人是帮你运营赚了这个钱，但是你少交了很多学费。因为学费不仅仅是用金钱来衡量的，还有其中损失的时间，以及避开的坑洼。

 合适的时间，遇到合适的物业 

 跟合适的人一起做幸运的事情 

锐帕：在现在疫情放开的情况下，当下的我们酒店的投资市场，您还想继续再找另外的项目再投吗？

东呈酒店加盟商陈先生：我是一个理性的投资人。如果有合适的物业，我还愿意进行投资。

第一，我们会测算投资不同品牌的酒店的投资回报率的高低，根据酒店的物业特征、商圈属性和客户群体的行为习惯，去决定投资哪种类型和哪种品牌的酒店。

第二，在投资酒店之前也会提前了解物业所在的商圈客源结构在未来的2-3年是否会变化，比如周边学校、医院要拆迁之类的，这都会导致酒店的客源结构发生变化，现有产品不适合未来的需求客户，需要改装的话，也是一笔较大的成本。

我现在投资的这家店因为周边是有CBD和高铁站，周围是有一定商业基础和交通流量，所以我投这家店的时候都是考虑了前期周边的客户的行为习惯和未来2-3年的商圈发展趋势的。

第三，是要遇到有缘的投资合伙人，在投资低迷的疫情时期能有共同的想法，去做同一件事情，而且意见还能统一，这是一件很幸运的事情。