酒店投资活地图
选对方向，是酒店投资成功的第一步。在酒店业回暖之际，东呈根据多维度评估分析，精筛出100个具有无限商机的城市，通过邀请经验丰富的酒店投资顾问，共同洞察各城市的酒店投资趋势，助力投资人抢抓机遇，并基于信息、资源、经验及平台优势，积攒了相对应的优质物业，为大家带来“投·融·建·管·退”酒店全生命周期的解决方案，省心省力投酒店。
苏州
投资酒店，苏州简直是块风水宝地！
一则盛传在酒店圈的话录，彰显出苏州的受欢迎程度。何出此言？苏州到底有多牛，能成为一众酒店投资人的心水城市？在苏州开酒店的回报率如何，开在哪里营收更高？
今天就通过和在苏州的“地头蛇”——酒店金牌投资顾问欧静的交谈，来为大家多维度盘点苏州酒店市场的投资价值，以及值得投资的区域有哪些。
欧 静
酒店金牌投资顾问
欧静原本是酒店供应商，每周全国跑对接不同的酒店，早已摸清了各品牌酒店的底细，经与大量酒店投资人接触深交后，觉得连锁酒店“有搞头”，因此在2016年从供应商转为酒店投资顾问，并将发展目光锁定在综合实力发展强劲的苏州，目前她已帮助超30位酒店投资人顺利实现盈利，并获得不错的反馈。
根据欧静多年的经验总结后，千金难求的苏州酒店投资活地图来了：
#01
酒店投资
苏州到底有多香？
苏州，一个天生自带光环的城市，位于长江三角洲的核心地区，东北是长江，西南是太湖，南边是浙江，还是离经济中心上海最近的城市，得天独厚的地理环境，为苏州的产业经济打下了良好基础。至于在苏州开酒店到底有多香，欧静列出了4点进行讲解：
01 旅游超预期复苏
众所周知，苏州常年游客络绎不绝，自防疫政策放开后，旅游市场更是超预期复苏：仅2023年春节假7天，苏州共接待游客708.3万人次，重点景区游客保持高位运转，成为推动苏州酒店业发展的直接力量。
“在苏州做酒店，到旅游旺季时满房了，没有房间，就连大堂的沙发也卖，在餐厅里拉张床卖床位也有很多人来住。”欧静通过举出一朋友酒店的案例，佐证了苏州在旅游旺季时的火爆程度，在她分享的OTA平台记录中还可见，在国庆假期时，苏州一家城市便捷酒店的客房卖价居然能达到1599元，直指高档酒店，收入可期。
02 经济强消费高
相较于历史名城这张名片，欧静认为苏州更耀眼的是其蓬勃向上的经济。目前苏州在全国经济总量上排行仅次于北上广深，更是继京沪深杭后，第5个拥有A股上市公司总数超过200家的城市，且苏州的中高档豪华酒店位列全省第一，经济繁荣程度可见一斑。
此外欧静还表示，因与上海相邻的原因，也致使上海不少高端消费力都流入苏州。据统计，去年苏州的社会消费品零售总额达9031.3亿元，消费成绩再度领跑全省，一定程度助推了酒店房价的提升。
03 客源稳人流大
“在苏州5年，眼见入住酒店的年轻人越来越多，可接受的房价也越来越高。”欧静表示，持续攀升的经济吸引了不少年轻人前来苏州。2019年，苏州吸引人口的数量仅次于北上广深；2021年，苏州外来人口831.8万人，在长三角仅次于上海；年轻人的增长报告亦显示，35岁以下年轻人来苏的占比超55%，随着青年人才引进力度持续加大，酒店的定价空间和发展潜力将会更大。
因地制宜打造出适配差旅顾客体验的柏曼酒店苏州北站采莲广场店，才开业3个月，综合出租率就达到了99%，几乎天天满房的状态！而2022年开业的城市便捷苏州繁花中心店，近期的已售客房平均房价也超过230元！
04 酒店尚未饱和
截至2022年2月，苏州共有酒店数4722家，位列全省第一，但与同为新一线城市的成都和杭州相较而言，还存在着明显的差距，且苏州经济型酒店市场占比低于全国均值近十个百分点，因此在苏州投资酒店还存有较大的发展空间。
其次，欧静还指出由于苏州经济发展早，前期涌进苏州的酒店已跟不上用户的需求，在租赁的物业临近期限及疫情影响下，不少物业重新招商引资。疫情三年间，欧静在苏州所对接的项目80%均为改造升级项目，其中一家在昆山的城市便捷酒店，前身曾是某品牌酒店，REVPAR在120元左右，花了3个月改造升级为城市便捷后，通过东呈强流量扶持，业绩提升迅猛，改造后客房卖价足足拉高了50元以上。
目前在苏州存量市场上还存在着不少类似的物业，欧静认为这是个不错的抄底机会，投资人可趁机捡漏，留意面积大概在6000-8000方、相对优质的物业；另外，随着目前市场在回暖状态，不少酒店的转让费和租金都相对应会提高，欧静也提醒大家在酒店抄底时需要格外留意。
#02
什么类型的酒店
更适合在苏州投资？
苏州客群以商务客为主，旅游客为辅。据数据统计，苏州78.29%的酒店预订人群为男性，70%的酒店客群以商务出差为主，随着经济政策的支持力度持续加大，可口可乐、腾讯等大量名企陆续进驻布局，苏州的商务客群增速明显。
欧静分析，商务人群在酒店入住选择上，对比设计而言，会更偏向于干净卫生，住得舒适，且安全系数高、有会员服务的酒店；此外，25-44岁在苏州OTA客户群体分布中占比42.15%，这类型的客群品牌认可度都相对高，这也证明了苏州酒店连锁程度为何能达到这么高，因此综合上述消费人群的画像及需求来看，从投资角度而言，欧静认为开经济型和中档商务连锁酒店更适合。
#03
苏州哪些区域
尤为值得投资人关注？
1）苏州工业园、苏州高新区
推荐投资：中档商务连锁酒店
“这两块的投资肯定是重中之重，只要有价格合理的物业，都可以投资这个区域。
结合多年实战经验，欧静认为在整个苏州来讲，酒店投资首选是苏州工业园区。截至2021年底，苏州工业园区累计国家高新技术企业超2000家，是全国工业园的一大标杆。
欧静透露，苏州工业园是名副其实的精英商圈，不仅聚集了如东方之门等大量地标性建筑，就连苏州最贵的房价也在工业园区内，人均消费水平高，该商圈内的酒店客房卖价也高。
与此同时，风头强劲的苏州高新区也同样值得关注。除2022年的生产总值在全市十个板块中排名第一外，苏州高新区的外来人口也不断增多，截至2021年末，苏州高新区的流动人口为63.46万，占据高新区人口大半。
而在今年3月10日，苏州市首条直达苏南硕放机场的公交线路的开通，预计将会有更大的客流输入，直接提升酒店的客源。
“疫情期间在这两个区域开中档酒店，不存在亏损的情况，甚至都有钱赚，只是赚多赚少的问题。
苏州工业园和苏州高新区大量名企的聚集，常年的商务出行需求，以及强劲的消费力，使得酒店客源更稳定健康，根据多年经验及周边竞对情况，欧静估计在这2个区域投资中档商务酒店，卖价能达到380元左右，可相对应地获得较为理想的投资回报。
2）昆山
推荐投资：城南--中档、中高档连锁酒店
城北--经济型商务连锁酒店
昆山到上海，高铁仅需17分钟！
“有钱又有人”的最强县城昆山，凭借上海的科技和产业支持，经济发展势头异常迅猛，500强企业有40多家在昆山落地外，在2022年更是成为全国首个GDP突破5000亿元的县级市，比珠海还高，可谓“富可敌城”。
如果在昆山投资酒店，欧静建议离上海最近的昆山城南可选择投资中档或中高档酒店，承接上海外溢而来的红利，不少在上海上班的人，都会在周末时选择短距离出游至昆山进行放松，自然在酒店住宿上有更高的要求，且因昆山相较而言租金成本更低，投资中档及中高档酒店将会有更大的利润空间。
此外，昆山民营企业占比超80%，根据此类型企业特征，欧静认为投资经济型商务酒店是个不错的选择，如主打“睡好一点”的城市便捷，综合卖价能达到200元左右，不仅符合大众差旅报销的标准，其星级睡眠体验也能在同档位酒店中让顾客印象更为深刻，复购率更高。而入门级的中档酒店如城市精选也值得参考，以114间客房的城市精选苏州昆山南站店为例，近期的综合出租率超102%，官网好评度达到4.9高分，门市价超310元！
3）吴江
推荐投资：中档商务连锁酒店
吴江在2022年度全国综合实力百强区榜单中排名第八，苏州第一。吴江民营企业势头强劲，就连营收规模能与京东和阿里相提并论的恒力石化和东方盛虹都坐落于此，而全国第一家由民营企业牵头的国家级创新中心的打造，更是让吴江发展活力迸发！
“在这里投中档酒店，也很难会失手。”欧静表示，除民营企业外，吴江四通八达的地理位置，使外资扎堆流入。近年来，吴江不断引入高端制造、总部经济、科研中心，加强人才引进的力度，截至目前，吴江人才总量超34万人，为住宿业持续积攒优质客源，宜尚酒店苏州盛泽东方纺织城店除了官网和OTA平台进来的客源外，还通过在线下陆续签约大量企业，持续提升客流，近期综合入住率更是达到103%，为门店收益提供了保障。
4）姑苏
推荐投资：中档、中高档连锁酒店
主打旅游的姑苏，拥有运河6景及诸多古迹，不少游客为之慕名前来。今年姑苏还开通了水上巴士，为旅游观光增添多一种选择，吸引更多的游客前往。而在游客的酒店选择中，舒适且价位适中的中档酒店格外受欢迎，如2017年就开业的宜尚酒店，通过因地制宜地为住户提供如旅游打卡点指南等增值服务，口碑持续上涨，开业多年出租率一直可观，业绩至今依旧保持在区域内前列。
如今随着疫情的结束，欧静预估前往姑苏的客流将会大幅度提升，此时在姑苏布局中档或中高档连锁酒店，有望缩短爬坡期，提高投资回报率。
#04
苏州下沉市场有机会吗？
张家港（三线）、常熟（四线）
推荐投资：经济型、中档商务连锁酒店
“其他城市不敢担保，但在苏州，下沉市场经济也不比其他二线城市差！
相较于其他城市而言，苏州在经济产业上最大的亮点，便是区域发展很均衡。欧静表示，江浙一带经济的昌盛，很大一部分原因是靠乡镇民营企业发展而起的，随着企业的发展壮大，在辐射带动之下，不少企业纷纷进驻，商务入住需求量大，如张家港不仅有连续13年入围世界500强的沙钢集团，还因设立保税区，吸引了不少独角兽企业在这儿扎根，年轻的商务往来客持续增多，如果想要投资回本更快，在张家港开经济型酒店将是个不错的选择。
而国际大牌代工厂云集的常熟，更是聚集了不少国内外的批发客；除纺织服装外，常熟的信息技术和新能源产业发展势头也已向千亿级冲刺，近年来商务客流提升明显。
“我们宜尚酒店的业绩在这片区域来讲一直排名前列。”在常熟东南开发区的宜尚酒店，自开业以来客房卖价一直在300元以上，钟点房常年满房状态，宜尚的年轻北欧风设计，吸引了不少年轻的客群和国外商务人士，更是“陷于颜值忠于品质”，自感受到宜尚的智能化体验和周到服务后，便成为了回头客。
“人来人往，回本不愁。”人流大，加上租金成本偏低，结合区域环境和投资回报评估而言，欧静认为张家港和常熟这2个城市只要有找到能符合做酒店要求的商业地块，消防过关且证件齐全的物业，匹配商圈客群后，用来投资经济型或中档的商务连锁酒店，会获得理想的入住率。
#05
2023，在苏州开酒店
有什么建议
苏州发展至今，不管是旅游还是经济发展，都呈向好趋势，通过欧静多年来的观察总结，她认为苏州的酒店住宿率一直极为强劲，未来对于住宿的需求只增不减。因此她也给想在苏州投资酒店的投资人提出了4点建议：
1、初入局想开酒店的投资人，需把控投资金额。鉴于对风险的把控，欧静建议投资金额不需要那么大，可控制在600万-800万之间，并将房量控制在80间左右，回报周期会更理想。
2、选择品牌影响力大的商务型连锁酒店。连锁酒店的设施配置标准，运营体系成熟，且有品牌效应，抗风险能力强，投资更有保障。
3、选择酒管平台不仅要综合实力强，还要赋能大，只有在投、融、建、管、退方面都能全程且及时地帮扶的全要素赋能，才能让酒店投资更为安心省心。
4、选择物业时要留意物业的性质，苏州以工业为主，因此用地规划大多是工业用地，但酒店要求的是商业用地，因此选到心水的物业也要留意地块的性质。
目前，通过各方资源采集融合后，东呈已在苏州精筛出10个地段好、预期回报高的黄金笋盘，并打算在近期内启动优质物业匹配会。
回顾往期成都物业匹配会，东呈所推出的黄金优质笋盘受到了市场的广泛关注，一经放出便瞬间被抢光，因此为让更多合作伙伴能顺利匹配心仪的优质物业，将下期优质物业匹配会的报名前置，扫码添加企业微信，回复【苏州笋盘】，即可优先锁定优质物业。
旅游旺，经济稳，人流旺…每个关键词，都表明江苏是一座值得关注的价值洼地。当然，还需要精准的投资目光和考量，才能获取更高的投资盈利。
数据来源：苏州发布、中经数据、江苏省第七次全国人口普查公报、东呈集团旗下城市精选苏州昆山南站店、宜尚酒店常熟工业园店、柏曼酒店苏州北站采莲广场店的真实运营数据，本文中的信息、意见等均仅供参考之用，相应评估分析不代表东呈对特许酒店收益做实质性判断或保证，每个项目投资回报情况要结合物业地段、配套设施、租金水平、经济发展情况等而有所不同。