以下文章来源于锐帕酒旅 ，作者刘兵
福建漳州连投三店
中档酒店月均综合出租率超100%
2023年4月福建文旅经济发展大会表示福建未来将大力发展文旅经济，坚持以文塑旅、以旅彰文，推动文旅资源大省向文旅经济强省转变，让山海之美与人文之韵更好为发展增光添彩，故此，福建旅游业在政府及各文旅产业人员的共同努力下将迎来更光明的未来。
本期我们邀请了福建柏曼酒店漳州宝龙广场店、柏曼酒店漳州万达店、柏曼酒店漳州古城新华北路店投资人谢淑华女士给我们分享她在酒店业投资过程中的管理方法和投资经验。
投资人谢淑华的投资与管理经验：
1、顾客会因为集团背书而选择连锁品牌，集团对门店有制约作用，要求其提供服务标准和权益保障。
2、优选独栋带停车场的物业，房量一百间左右风险可控。
3、中高端酒店是投资最优选，未来品牌会选择投资智能化趋势的酒店。
从单体走向加盟
漳州连开三家柏曼
锐帕：谢总您投资酒店行业之前，是从事的什么行业？是什么原因，进入酒店行业？除了投资东呈的柏曼之外，您还有投资别的酒店集团的其他品牌吗？
投资人谢淑华：我在投资酒店项目前，做的是布草洗涤的生意，属于是酒店供应链，恰巧跟我现在这个合伙人志趣比较相同，在他的牵头下进入酒店投资行列。都知道酒店行业是重资产行业，但是现金流很稳定、风险较低。起初我们是从单体酒店开始做起，2015年这个时期在我们福建漳州，小三四线城市做单体酒店，还是蛮好做的，加上我们酒店体量不大，所以，经营业绩也还算可观。
后面由于市场的变化发展，我们慢慢地就走上了连锁投资的道路。算起来是2018年开始的品牌加盟，到现在为止我们总共在漳州投资了3家柏曼，第一家是柏曼酒店漳州古城新华北路店，第二家是柏曼酒店漳州万达店，第三家是宝龙广场店。漳州这个地方，由于是小三四线城市，整体的生活压力不大，经济水平也不算低，居民的消费水平整体不错，能满足柏曼的定价要求。
除了东呈的柏曼之外，我们还投资了两个酒店。对于品牌的选择，我是根据物业本身的条件、所在商圈的消费水平、商圈的客源属性来综合选择的酒店品牌。
相信柏曼品牌实力
抵抗经营管理风险
锐帕：刚谢总提到您经营过单体酒店，然后现在也做了加盟品牌。您觉得加盟品牌和单体酒店之间有什么不一样的地方？
投资人谢淑华：没有做加盟之前，认为单体酒店可以经营好，因为第三方中介平台基本上可以把销量做上去。但做加盟之后发现单体酒店的抗风险能力太差了。
首先连锁酒店有总部派下来专业的店总，就员工专业度而言，总部的员工有系统的培训，专业的考核，完整的绩效制度，整个运营管理更高效，店长在运营管理中起到统筹和调配的作用，这对于投资人来说省去了很大一部分的精力，并且我们的专业度也没法跟专业的职业经理人相比较。
其次在前期筹备时，东呈集团有专业的部门陪同我们一起考察物业，会给我们分析商圈、周边配套、市场情况等一系列的综合数据，可能有些环节是我们在做单体酒店的时候直接忽略了的，然而又是不可或缺的。
最后集团的会员体系能够使得门店有相较稳定的流量，业绩方面能有一定的保障。尤其是3年疫情的影响，对单体酒店的影响太大了，外面的人进不来，里边的人出不去，留在本地的消费者由于对未来的信心不足，客源的急剧下降对酒店造成严重影响。
优选独栋带停车场的物业
投资一百间房量风险可控
锐帕：谢总刚提到，总部有专业的同事给门店提供筹建的建议，那在项目投资的筹备期，您是如何选择物业的，您的标准大概有哪些？
投资人谢淑华：我现在在选址或者说物业上的选择，主要是根据这几个方面来做决策。
1、基本上是会选择独栋物业；独栋物业意味着有独立的电梯，可以保证酒店的安全性跟私密性，再一个是独栋物业的“可见度”较好，这对于店招多角度的设立提供了便捷。
2、选择比较成熟的商圈边上；成熟商圈的生活娱乐配套齐全，能给住店客人提供完整的生活链路，必然能提高住客的满意度。
3、房间体量最好控制在100-120间；体量太大，资金投入也会更大，自然风险也会更高；体量太少则影响后期的收益提升空间。
4、首选自带停车场的物业。因为现在交通出行，酒店本身没有一个好的停车场的话，那会限制了很多商旅客人的选择。
中高端投资最优选
集团提供信任背书
锐帕：就经营数据而言，谢总投资的3家柏曼酒店，其中2家酒店今年业绩都很好，月均综合出租率都破百。您投资的酒店数量非常多，投资经验如此丰富，就整体的项目投资方面，您有什么好的经验或者后续可以避免的建议可以分享给到大家？另外，您是怎么看待未来酒店业的发展的？
投资人谢淑华：首先是一定要选择产权清晰、商业属性的物业性质，避免在前期盲目投资之后，发现这栋楼可能在某一些证件办不下来。其次是一定要测算好投资回报周期，酒店品质一定要过硬。比如说一家酒店，可能是需要3到4年回本，不能一味为了压缩回本年限，从而降低酒店质量。酒店本身的质量一定要做好，现在的消费者大家的眼睛都是雪亮的，要把酒店的品质把控好，才能有一个长远的回报。
就我目前所在的城市来看，我觉得还是中高档酒店是未来酒店业发展的一个趋势。因为疫情过后，消费者对酒店的需求提升了一个档次，他们对卫生服务的要求、对品牌的认可度都在逐步的上升。中高端酒店尤其是像我们这种加盟店，背靠的是集团。加盟投资还是要选择像柏曼这样，有集团背书的酒店品牌。
消费者选择连锁品牌，从心理上有一定的安全感，出现问题是有路径可以向集团申诉。集团对门店有一定的制约作用。同样的门店也会因为这层关系，给消费者带来相应的服务标准和权益保障。
未来投资智能化的酒店品牌
锐帕：旅游业复苏今年酒旅市场大好，就目前这个大环境下，您未来还有没有投资酒店的打算？如果继续投资的话是继续选择漳州，还是其他的城市？
投资人谢淑华：我们每年基本上都会投资2到3家中高档品牌酒店，房量控制在100左右，投资回报相对可控。目前新的酒店项目正在启动，未来品牌方面会选择以商旅客人为主的偏智能化酒店，注重产品智能化，配备智能窗帘、智能马桶、智能语音系统、机器人送物这些功能。我们酒店已经尝试放置一些智能化设备，让消费者感受到智能便捷的住宿体验。科技是一直在进步的，酒店产品要更具备智能化，酒店经营方面也需要与时俱进。
我们是合伙投资，我们有一个挺不错的团队，分工很明确。合伙经营的好处非常明显，抗压能力可以发挥到最大，并且对于项目的前期考虑或者是问题出现要解决时的想法会更加地全面，而独资依赖个人综合能力，相对地风险也会相应增大，所以合伙经营、持续投资是我们未来的酒店项目的投资发展方向。
结语
作为多店多品牌的资深酒店投资人，谢淑华女士表示酒店投资选择连锁加盟相较自营品牌的制度人员管理更为专业，合伙经营的投资风险更低，选择带停车场的独栋物业更为合适，对未来酒店业的发展则更看重智能化的中高档品牌。漳州有很多旅游资源，经济发展也欣欣向荣，相信未来漳州的酒旅市场会越来越好。